節税にもなる！長期優良住宅・低炭素住宅の認定基準とメリットは？

前回の記事では住宅ローン控除について紹介しました。

そんな住宅ローン控除の中でも、次のいずれかに該当する住宅であれば、控除の特例や税制上の優遇措置を受けられます。

• 長期優良住宅
• 低炭素住宅

そこで今回は前回お伝えしきれなかった、長期優良住宅・低炭素住宅の概要をはじめ、認定基準やメリットを紹介！

これらの住宅を購入すると、どのような恩恵を受けられるのか、一緒に中身を確認していきましょう。

長期優良住宅とは？

長期優良住宅とは、平成21年から始まった長期優良住宅認定制度の基準をクリアした住宅のこと。

主に長期にわたって使用できるような構造や設備があることや、居住環境にも配慮できている住宅が対象になります。

【長期優良住宅】認定基準

認定の基準項目は、主に次の9つです。（参考：長期優良住宅（新築）認定基準の概要）

1. 劣化対策
2. 耐震性
3. 可変性
4. 維持管理・更新の容易性
5. 高齢者等対策
6. 省エネルギー対策
7. 住戸面積
8. 居住環境への配慮
9. 維持保全計画

①：劣化対策

まずは劣化対策として、数世代にわたって住宅が使用できるような措置が施されていなければなりません。

住宅の構造種類によって、具体的な対策方法が異なるので、下記で確認してみてくださいね。

• 木造…床下・小屋裏に点検口を設置し、床下空間に330m確保する。
• 鉄骨造…さらなる防錆措置または、木造と同じ措置を施す。
• RC（鉄筋コンクリート）造…水セメント比を5％低減または、かぶり厚さを1cm増加。

②：耐震性

地震が発生してもカンタンな改修で継続して住み続けられるように、損傷レベルの低減を図る必要があります。

• 耐震等級（倒壊等防止）1
• 耐震等級（倒壊等防止）2
• 免震建築物

上記のいずれかを満たしていなければなりません。

③：可変性

居住者のライフスタイルの変化に応じて、間取りの変更が可能な作りになっていることも必須です。（共用住宅・長屋のみ）

具体的には、躯体天井高2.650mm以上という規定があります。

④：維持管理・更新の容易性

躯体と比較して耐用年数が短い内装や設備について、

などの維持管理をカンタンにできるような措置が講じられていないといけません。

また次のいずれかを満たしてある必要があります。

• 維持管理対策等級（専用配管）3
• 維持管理対策等級（共用配管）3
• 更新対策等級（共用排水管等級）3

⑤：高齢者等対策

将来的にバリアフリー改修ができるよう、共用廊下等に必要なスペースが確保されてある必要があります。（共用住宅等のみ）

また手すり、段差、高低差に関する基準は適用しません。

⑥：省エネルギー対策

必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていることも、必須です。

⑦：住戸面積

良好な居住水準を保つために、一定数以上の面積が必要になります。

• 一戸建て…床面積の合計が75㎡以上
• 共同住宅等…一戸の床面積の合計が55㎡以上（共用部分は除く）

上記いずれの場合も、1つのフロアの床面積が40㎡以上であることが必須です。

ただし所管行政庁が地域の実情を勘案したうえで、上記以外の基準を定めることもできます。

⑧：居住環境への配慮

認定されるには、良好な景観の形成や、地域における居住環境の維持・向上に配慮されているという点も欠かせません。

• 地区計画
• 景観計画
• 条例による街並み等の計画
• 建築協定
• 景観協定

上記のような区域内にある場合は、これらの内容に適合した住居であることが必須です。

⑨：維持保全計画

建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていることも必要になります。

定めなければならない具体的な事項は、次のとおり。

• 仕様に応じた点検の項目・時期*（間隔が10年以内であること）
• 点検の結果、必要に応じた補修等
• 地震・台風時の臨時点検
• 維持保全の実施期間（30年以上）

*構造耐力上主要な部分、雨水の侵入を防止する部分、給水・排水の設備があてはまる。

【長期優良住宅】7つのメリット

ここからは、長期優良住宅における主なメリットを7つ厳選して紹介。

1. 住宅ローン控除の特例が使える
2. 投資型減税がある（所得税の減税）
3. 不動産取得税が減税になる
4. 登録免許税率が低くなる
5. 固定資産税が減税になる
6. 住宅ローン金利が優遇される
7. 補助金を申し込める

①：住宅ローン控除の特例が使える

住宅ローン控除は、年末残高の1％が10年間（条件により13年間*）にわたって所得税・住民税から戻ってくる制度。

通常の住宅と長期優良住宅の違いは、控除対象となる借入限度額です。

• 通常の住宅…4000万円
• 長期優良住宅…5000万円

*詳しい条件等は、コチラの記事をご確認ください。

②：投資型減税がある（所得税の減税）

現金で住宅を購入した場合に利用できるのが、投資型減税です。

長期優良住宅を建てるためにかかった費用（かかり増し費用）の10％が控除されます。（控除限度額は65万円）

ただし住宅ローン控除との併用はできないので、注意しましょう。

③：不動産取得税が減税になる

土地や住宅を取得するときにかかるのが、不動産取得税です。

長期優良住宅だと控除額が多くなります。

• 通常の住宅…1200万円
• 長期優良住宅…1300万円

この減税措置は、2022年3月31日取得分まで適用されます。（詳細PDFはコチラ）

④：登録免許税率が低くなる

住宅を購入した場合、必ず法務局で登記を行わなければなりません。

登記の中でも所有権保存登記と所有権移転登記にかかる税率が低くなります。

• 所有権保存登記…新築の建物に対して、所有者が誰かを明示する登記。
• 所有権移転登記…土地・建物の購入時に、所有権が売主→買主に移ったことを明示する登記。

長期優良住宅だと、それぞれの登記にかかる税率が低くなっておトクです。

住宅種類	登記種類	税率
通常の住宅	保存登記	0.15％
通常の住宅	移転登記（一戸建て）	0.3％
長期優良住宅	保存登記	0.1％
長期優良住宅	移転登記（一戸建て）	0.2％

③と同じく、2022年3月31日分まで適用となります。

⑤：固定資産税が減税になる

新築住宅を建てた際、固定資産税は一定期間、1/2になります。

長期優良住宅だと、1/2になる期間が長くなります。

編集

住宅種類	建物種類	減額期間
通常の住宅	一戸建て	3年
通常の住宅	マンション等	5年
長期優良住宅	一戸建て	5年
長期優良住宅	マンション等	7年

③、④と同じく2022年3月31日分までが適用の対象です。

⑥：住宅ローン金利が優遇される

住宅ローン商品であるフラット35やフラット50を利用する際、長期優良住宅なら金利が優遇されます。

• フラット35…ローン返済期間である35年の間、ずっと金利が一定の住宅ローン（＝長期固定金利住宅ローン）。
• フラット50…ローン返済期間である50年の間、ずっと金利が一定のローン。売却時は買主にローンの引継ぎができます。

さらにフラット35の条件に加えて、下記の条件を満たした長期優良住宅なら、フラット35Sも利用可能です。

• バリアフリー性
• 省エネルギー性
• 耐震性・免震性
• 耐久性・可変性

フラット35Sには金利プランがA・Bの2種類がありますが、長期優良住宅・低炭素住宅はAプランに該当するため、10年間金利が引き下げられます。

⑦：補助金を申し込める

長期優良住宅を新築する際、補助金「地域型住宅グリーン化事業（長寿命型）」が申し込めます。

国土交通省に選ばれた中小工務店で、木造住宅を建てた場合に利用できる補助金です。

大手ハウスメーカーで建てた場合は、対象外になるので注意しましょう。

補助金額は一戸あたり最大110万円なので、申し込みを検討してみてはいかがでしょうか。

低炭素住宅とは？

低炭素住宅とは、二酸化炭素を抑制するための措置が施された、市街化区域（＝都市計画区域の1つ）内等に建築される住宅のこと。

住宅ローン控除の特例や、所得税や登録免許税などが軽減されるなどのメリットがあります。

【低炭素住宅】認定基準

低炭素住宅に認定されるための基準は、次のとおり。（参考PDF：エコまち法に基づく低炭素建築物の認定制度の概要）

認定基準には、「必須項目（定量的評価項目）2つ」と「選択的項目2つ」の計4項目があります。

必須項目①：外皮の熱性能

外皮の熱性能とは、建築物のエネルギー消費性能を評価するときの指標の1つ。

室内外の温度差による熱損失量の数値が小さいほど、省エネということになります。

基準を満たすには、省エネ基準*と同等以上の断熱性能、日射熱取得性能が必要です。

*省エネ基準についてはコチラのPDFをご参照ください。

必須項目②：一次エネルギー消費量

必須項目の2つ目は、省エネ基準と比較して一次エネルギー消費量が「－10％」以上であることが挙げられます。

一次エネルギーとは、主に下記のような自然から得られるエネルギーのこと。

• 化石燃料
• 原子力燃料
• 水力
• 太陽光

一方、建築物には上記の一次エネルギーを変換・加工して得られる二次エネルギー（電気、灯油、都市ガスなど）が多く使われています。

一次エネルギー消費量は、建築物に使われた二次エネルギーを一次エネルギーと同じ単位に換算することで求めることが可能です。

8つの選択的項目

次に記載する8つの選択的項目のうち、2項目を満たす必要があります。

①、②：節水対策

• ①節水に役立つ機器の設置

…「半数以上の便器が節水に役立つ」「半数以上の水栓が節水に役立つ」「食器洗い機を設置している」いずれかを満たしていれば①の項目はクリアです。

• ②雨水・井戸水・雑排水の利用のための設備の設置

③、④：エネルギーマネジメント

• ③HEMS・BEMSの設置
• ④太陽光等の発電設備、定置型の蓄電池の設置

⑤：ヒートアイランド対策

以下のいずれかの措置があれば、ヒートアイランド対策の項目はクリアです。

⑥、⑦、⑧：建築物の低炭素化

• ⑥：住宅の劣化を抑える措置
• ⑦：木造住宅・木造建築である
• ⑧：高炉セメントまたはフライアッシュセメントを構造耐力上主要な部分に使用

【低炭素住宅】7つのメリット

次は低炭素住宅のメリットを確認していきましょう。

1. 住宅ローン控除の特例が使える
2. 投資型減税がある（所得税の減税）
3. 登録免許税率が低くなる
4. 固定資産税が減税になる
5. 住宅ローン金利が優遇される
6. 暑さと寒さに強く、一年中快適に過ごせる
7. 光熱費の削減になる

①、②、⑤に関しては「長期優良住宅の7つのメリット」内の該当番号と同じなので、説明は割愛させていただきます。

③：登録免許税率が低くなる

長期優良住宅の項目でも説明しましたが、低炭素住宅でも所有権保存登記と所有権移転登記にかかる税率が低くなります。

• 所有権保存登記…新築の建物に対して、所有者が誰かを明示する登記。
• 所有権移転登記…土地・建物の購入時に、所有権が売主→買主に移ったことを明示する登記。

編集

住宅種類	登記種類	税率
通常の住宅	保存登記	0.15％
通常の住宅	移転登記	0.3％
低炭素住宅	保存登記	0.1％
低炭素住宅	移転登記	0.1％

④：固定資産税が減税になる

長期優良住宅の場合は、固定資産税が1/2になる期間がマンションなら7年、戸建てなら5年でしたよね。

低炭素住宅の場合は、マンション・戸建て問わず1/2になる期間は3年となります。

⑥：暑さと寒さに強く、一年中快適に過ごせる

低炭素住宅に認定される基準の1つに「外皮の熱性能」というものがありました。

この熱性能は高ければ高いほど、夏は外からの熱を遮り、冬は暖かさを室内に留めておけるということです。

そのため夏・冬の極端な気温でも、快適に過ごせる住宅になっています。

⑦：光熱費の削減になる

⑥と関連していますが、暑くても寒くても快適に過ごせる住居なら、冷暖房費も必要以上にかかりません。

さらに低炭素住宅に認定基準項目の1つである「節水対策」をクリアしていれば、水道代も節約になるので、光熱費の削減に一役買うでしょう。

メリットを確認して、税額を減らしていこう！

ここまで長期優良住宅と低炭素住宅の認定基準とメリットをそれぞれ紹介してきました。

認定基準は細かいうえに数が多くて、びっくりされた方もいらっしゃるかもしれません。

しかしその分、認定された住宅を買えば数々の優遇措置を受けられます。

住宅の購入は数千万円単位に及ぶこともザラです。

ぜひそれぞれのメリットを見極めながら、効果的な節税対策を行ってみてはいかがでしょうか？

不明点等がある場合は、いつでもスタートアップ会計事務所までご連絡ください！